Qu'est-ce que le rendement locatif brut et comment le calculer ?

Le rendement locatif brut est le rapport entre les loyers annuels et le prix d'achat total du bien. Formule : (Loyer mensuel × 12 / Prix d'achat total) × 100. Par exemple, un appartement acheté 150 000 € avec un loyer de 750 €/mois offre un rendement brut de 6 %. C'est un indicateur rapide mais incomplet car il ne tient pas compte des charges.

Quelle est la différence entre rendement net et rendement net-net ?

Le rendement net prend en compte toutes les charges (taxe foncière, assurance, gestion, charges non récupérables, vacance locative) en plus du prix d'achat. Le rendement net-net intègre également la fiscalité sur les revenus locatifs (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %). Un bien affichant 6 % brut peut descendre à 3,5–4 % net-net après fiscalité.

Quel rendement locatif viser en France ?

En France, un rendement brut de 5–7 % est considéré comme bon pour un investissement locatif. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux), les rendements sont souvent inférieurs à 4 % en raison des prix d'achat élevés. Des rendements de 7–10 % brut sont possibles dans des villes moyennes (Roubaix, Le Mans, Limoges) mais avec des risques de vacance locative plus élevés.

Qu'est-ce que le cashflow locatif ?

Le cashflow locatif est la différence mensuelle entre les loyers perçus et l'ensemble des dépenses (mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurance, gestion). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un revenu net chaque mois. Un cashflow négatif, ou 'effort d'épargne', signifie que vous devez compléter de votre poche chaque mois.

Quelles charges déduire pour calculer le rendement net ?

Pour calculer le rendement locatif net, il faut déduire : la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative (6–10 % du loyer si agence), les provisions pour travaux, et la vacance locative (généralement 5–8 % des loyers annuels). Ces charges représentent en moyenne 20–30 % des loyers bruts.

Rendement locatif

Calculez le rendement brut, net et net-net de votre investissement locatif.

Barèmes vérifiés le 25 septembre 2026 · Gratuit, sans inscription

Acquisition

Prix d'achat

€

Frais de notaire

Travaux

€

Revenus & charges

Loyer mensuel

€

Charges non récup./mois

€

Taxe foncière

€/an

Assurance PNO

€/an

Frais de gestion

Taux de vacance

Mensualité crédit

€/mois

Tranche marginale d'imposition

Cashflow mensuel

+625€

soit +7 500 €/an après toutes charges

Investissement total

172 000€

prix + notaire + travaux

Frais de notaire

12 000€

Loyer annuel effectif

9 120€

vacance: 480 €

Charges annuelles

1 620€

📆

Retour sur investissement

22,9 ans

Basé sur le cashflow annuel

📊 Rendements

Rendement brut5,58%

Rendement net4,36%

Rendement net-net (après impôt)2,61%

Brut

5,58%

loyers / investissement

Net

4,36%

après charges

Net-net

2,61%

après 3 013 € d'impôt par an

Location nue, régime micro-foncier : impôt calculé sur 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %, loyers jusqu'à 15 000 € par an), au taux de votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers ne relèvent pas de la « flat tax ». Location meublée (LMNP) non modélisée. Calcul indicatif.

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Rendement locatif : ce qu'il faut savoir

Le rendement est le premier critère d'évaluation d'un investissement locatif, mais le rendement brut affiché dans les annonces masque la réalité une fois les charges et les impôts déduits. Distinguer le brut, le net et le net-net est indispensable pour comparer objectivement deux biens et anticiper son cashflow. Cette calculatrice détaille les trois niveaux de rendement à partir du prix, des loyers et de vos charges réelles.

Questions fréquentes

Des questions sur cette calculatrice ? Toutes nos calculatrices sont gratuites, sans inscription, et chaque barème utilisé est daté et sourcé sur la page Sources.

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