Quel est le taux d'un crédit immobilier en 2026 ?

Après le pic de 2023-2024 (jusqu'à 4,5 %), les taux se sont détendus puis stabilisés. En septembre 2026, l'Observatoire Crédit Logement / CSA relève un taux moyen d'environ 3,4 % sur 20 ans et 3,3 % sur 15 ans, les meilleurs dossiers accédant à des barèmes proches de 2,85 %. Les meilleurs profils (apport conséquent, revenus élevés, situation stable) peuvent négocier en dessous. Le taux dépend de la durée, de votre apport, de vos revenus et de la politique commerciale de la banque. Passer par un courtier permet souvent d'obtenir de meilleures conditions.

Comment est calculée la mensualité d'un prêt immobilier ?

La mensualité dépend du capital emprunté, du taux d'intérêt et de la durée. La formule est : M = [Capital × (taux mensuel)] / [1 − (1 + taux mensuel)^−nombre de mois]. Par exemple, pour 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,4 %, la mensualité est d'environ 1 147 € hors assurance. Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse mais plus le coût total des intérêts augmente. Notre simulateur calcule la mensualité, le coût total et le tableau d'amortissement complet.

Quel apport personnel faut-il pour acheter un bien immobilier ?

Les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % du prix du bien, destiné à couvrir les frais de notaire (environ 7,5 à 8,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf) et les frais de garantie. Un apport de 20 % ou plus améliore nettement les conditions de taux et rassure la banque. Il reste possible d'emprunter sans apport (financement à 110 %) dans certains cas, notamment pour les jeunes actifs avec de bonnes perspectives, mais c'est plus difficile depuis le durcissement des conditions d'octroi.

Qu'est-ce que le taux d'endettement de 35 % ?

Le taux d'endettement maximum recommandé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cela signifie que l'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Par exemple, avec 3 000 € de revenus nets, vos mensualités totales ne doivent pas excéder 1 050 €. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers, notamment pour les hauts revenus ou les primo-accédants. Au-delà de ce seuil, l'obtention d'un prêt devient très difficile.

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?

L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, mais aucune banque n'accorde de crédit immobilier sans elle. Elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Son coût représente souvent 0,10 à 0,40 % du capital par an selon votre âge et votre état de santé, soit parfois jusqu'à un tiers du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment et gratuitement, ce qui permet de réaliser de réelles économies en faisant jouer la concurrence (délégation d'assurance).

Crédit immobilier

Simulez vos mensualités, coût total et tableau d'amortissement.

Barèmes vérifiés le 6 septembre 2026 · Gratuit, sans inscription

Paramètres du prêt

Montant emprunté

Taux annuel

Durée

Taux assurance

Taux annuel appliqué au capital emprunté.

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Mensualité

1 159,92€ / mois

hors assurance, pendant 20 ans

Total avec assurance

1 209,92€/mois

dont assurance 50,00 €/mois

Intérêts totaux: 78 381€
Assurance totale: 12 000€
Coût du crédit: 90 381€intérêts + assurance
TAEG estimé: 4,05%assurance comprise

Répartition du total remboursé

Capital emprunté200 000 €68,9 %
Intérêts78 381 €27,0 %
Assurance12 000 €4,1 %

Total remboursé 290 381 €capital emprunté + coût du crédit

Coût du crédit = intérêts 78 380,66 € + assurance 12 000,00 €. Total remboursé = capital + coût du crédit. Frais de dossier, de garantie et de courtage non inclus : une offre de prêt qui les intègre affichera un coût et un TAEG légèrement supérieurs.

Votre prêt, année après année

Choisissez une année sur la frise : le graphique, la grille du capital et les chiffres se mettent à jour ensemble.

Année 10 sur 20

Évolution du remboursement, année par année

Capital remboursé à la fin de l'année

Fin de l'année 10

du capital emprunté: 41 %
Capital remboursé: 82 701 €
Capital restant dû: 117 299 €

Une case = 1 % des 200 000 € empruntés. Les intérêts et l'assurance n'entrent pas dans ce compte.

Comparer des scénarios

Ajoutez jusqu'à 3 scénarios. Chaque variante ne change qu'un paramètre de votre simulation ; l'effet affiché est calculé avec la même formule.

Aucun scénario ajouté pour l'instant : votre simulation apparaîtra ici à côté des variantes choisies.

Le détail du calcul

Données par année20 lignes : capital, intérêts, assurance, capital restant

Année	Capital	Intérêts	Assurance	Capital restant	Part remboursée
1	7 031,11 €	6 887,92 €	600,00 €	192 968,89 €	3,5 %
2	7 281,19 €	6 637,85 €	600,00 €	185 687,70 €	7,2 %
3	7 540,16 €	6 378,88 €	600,00 €	178 147,54 €	10,9 %
4	7 808,34 €	6 110,70 €	600,00 €	170 339,21 €	14,8 %
5	8 086,06 €	5 832,98 €	600,00 €	162 253,15 €	18,9 %
6	8 373,65 €	5 545,38 €	600,00 €	153 879,50 €	23,1 %
7	8 671,48 €	5 247,56 €	600,00 €	145 208,02 €	27,4 %
8	8 979,90 €	4 939,14 €	600,00 €	136 228,12 €	31,9 %
9	9 299,28 €	4 619,75 €	600,00 €	126 928,84 €	36,5 %
10	9 630,03 €	4 289,00 €	600,00 €	117 298,81 €	41,4 %
11	9 972,54 €	3 946,49 €	600,00 €	107 326,27 €	46,3 %
12	10 327,23 €	3 591,80 €	600,00 €	96 999,03 €	51,5 %
13	10 694,54 €	3 224,49 €	600,00 €	86 304,49 €	56,8 %
14	11 074,92 €	2 844,12 €	600,00 €	75 229,57 €	62,4 %
15	11 468,82 €	2 450,22 €	600,00 €	63 760,76 €	68,1 %
16	11 876,73 €	2 042,31 €	600,00 €	51 884,03 €	74,1 %
17	12 299,15 €	1 619,89 €	600,00 €	39 584,88 €	80,2 %
18	12 736,59 €	1 182,44 €	600,00 €	26 848,30 €	86,6 %
19	13 189,59 €	729,44 €	600,00 €	13 658,70 €	93,2 %
20	13 658,70 €	260,33 €	600,00 €	0,00 €	100,0 %

Tableau d'amortissement — 24 premiers moisMois par mois, puis la dernière échéance

Mois	Mensualité	Capital	Intérêts	Capital restant
1	1 159,92 €	576,59 €	583,33 €	199 423,41 €
2	1 159,92 €	578,27 €	581,65 €	198 845,15 €
3	1 159,92 €	579,95 €	579,97 €	198 265,19 €
4	1 159,92 €	581,65 €	578,27 €	197 683,55 €
5	1 159,92 €	583,34 €	576,58 €	197 100,20 €
6	1 159,92 €	585,04 €	574,88 €	196 515,16 €
7	1 159,92 €	586,75 €	573,17 €	195 928,41 €
8	1 159,92 €	588,46 €	571,46 €	195 339,95 €
9	1 159,92 €	590,18 €	569,74 €	194 749,77 €
10	1 159,92 €	591,90 €	568,02 €	194 157,87 €
11	1 159,92 €	593,63 €	566,29 €	193 564,24 €
12	1 159,92 €	595,36 €	564,56 €	192 968,89 €
13	1 159,92 €	597,09 €	562,83 €	192 371,79 €
14	1 159,92 €	598,84 €	561,08 €	191 772,96 €
15	1 159,92 €	600,58 €	559,34 €	191 172,38 €
16	1 159,92 €	602,33 €	557,59 €	190 570,04 €
17	1 159,92 €	604,09 €	555,83 €	189 965,95 €
18	1 159,92 €	605,85 €	554,07 €	189 360,10 €
19	1 159,92 €	607,62 €	552,30 €	188 752,48 €
20	1 159,92 €	609,39 €	550,53 €	188 143,09 €
21	1 159,92 €	611,17 €	548,75 €	187 531,92 €
22	1 159,92 €	612,95 €	546,97 €	186 918,97 €
23	1 159,92 €	614,74 €	545,18 €	186 304,23 €
24	1 159,92 €	616,53 €	543,39 €	185 687,70 €
· · ·
240	1 159,92 €	1 156,55 €	3,37 €	0,00 €

Comment ce calcul est faitMensualité, intérêts, assurance, TAEG

Mensualité : constante sur toute la durée, calculée par la formule d'annuité à partir du capital, du taux annuel divisé par 12 et du nombre de mois.
Intérêts du mois : capital restant dû × taux mensuel. Le reste de la mensualité rembourse le capital, d'où des intérêts élevés au début, puis décroissants.
Assurance : taux annuel appliqué au capital emprunté, divisé par 12 ; elle est donc identique chaque mois.
TAEG estimé : taux actuariel qui égalise le capital reçu et l'ensemble des échéances, assurance comprise. Les frais de dossier, de garantie et de courtage n'y sont pas inclus.

Notre méthodologie · Sources et barèmes

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Crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

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Questions fréquentes

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