Quel est un bon rendement locatif ?

En France, un rendement brut de 5 à 7 % est considéré comme bon. Dans les grandes villes, il descend souvent sous 4 % en raison des prix élevés ; dans les villes moyennes, on peut viser 7 à 10 %, mais avec un risque de vacance locative plus important. L'essentiel est de raisonner en net-net, après charges et impôts.

LMNP ou location nue : que choisir ?

La location meublée (LMNP) offre souvent une fiscalité plus douce grâce à l'amortissement du bien, qui réduit l'imposition des loyers. La location nue est plus simple à gérer et adaptée aux longues durées. Le choix dépend du type de bien, de votre marché locatif et de votre situation fiscale.

Comment calculer le cashflow d'un investissement locatif ?

Cashflow = loyers mensuels − (mensualité de crédit + charges + taxe foncière mensualisée + assurance + gestion). S'il est positif, le bien s'autofinance et génère un revenu ; s'il est négatif, vous complétez chaque mois. C'est l'indicateur le plus concret de la viabilité d'un projet.

Investissement locatif : comment calculer la rentabilité

🏘️ Finance·7 min de lecture·Mis à jour le juin 2026

En bref

Le rendement locatif brut se calcule ainsi : (loyer mensuel × 12 / prix d'achat total) × 100 ; un bon rendement brut en France se situe entre 5 et 7 %, mais le rendement net-net, après charges et fiscalité, est généralement inférieur de 2 à 3 points.

Acheter pour louer peut être très rentable… ou décevant si l'on s'arrête au rendement brut affiché dans les annonces. Voici comment évaluer un investissement locatif sérieusement.

Rendement brut, net et net-net

Le rendement brut est le rapport entre les loyers annuels et le prix d'achat total : (loyer × 12 / prix) × 100. Un appartement à 150 000 € loué 750 €/mois affiche 6 % brut. Mais le rendement net déduit les charges, et le net-net intègre la fiscalité : un 6 % brut peut tomber à 3,5-4 % net-net.

Quel rendement viser ?

5 à 7 % brut : un bon objectif dans la plupart des villes.
Moins de 4 % : fréquent dans les grandes métropoles (prix élevés).
7 à 10 % brut : possible dans des villes moyennes, mais avec un risque de vacance plus élevé.

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Le cashflow : l'indicateur clé

Le cashflow est la différence mensuelle entre les loyers perçus et toutes les dépenses (crédit, charges, taxe foncière, assurance, gestion). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance ; un cashflow négatif demande un effort d'épargne chaque mois.

La fiscalité : LMNP et régimes

En location meublée, le statut LMNP permet d'amortir le bien et de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition des loyers pendant des années. En location nue, le micro-foncier offre un abattement de 30 %, ou le régime réel permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt.

💡

Le statut LMNP est puissant mais implique une comptabilité spécifique (liasse fiscale, amortissements). Beaucoup d'investisseurs délèguent cette partie à un expert-comptable spécialisé pour sécuriser l'avantage fiscal.

Les charges à ne pas oublier

Taxe foncière et charges de copropriété non récupérables.
Assurance propriétaire non occupant (PNO).
Frais de gestion locative (6 à 10 % si agence).
Provision pour travaux et vacance locative (5 à 8 % des loyers).

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