Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Le guide 2026
Avant de visiter le moindre bien, une question revient toujours : combien la banque va-t-elle me prêter ? La réponse dépend surtout de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt. Voici comment estimer votre capacité d'emprunt en 2026, avec des exemples concrets.
La règle des 35 % d'endettement
Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Concrètement, l'ensemble de vos mensualités de crédit (immobilier + crédits en cours) ne peut excéder 35 % de ce que vous gagnez.
Le calcul de la mensualité maximale est simple : mensualité max = (revenus nets mensuels × 35 %) − charges et crédits en cours. Avec 3 000 € de revenus et aucun crédit, cela donne 1 050 € de mensualité maximale.
Les banques regardent aussi votre « reste à vivre » : la somme qui reste une fois les mensualités payées. Un dossier peut être refusé même à 35 % si le reste à vivre est jugé insuffisant pour le foyer.
Calculer mon taux d'endettement actuel
Avec votre reste à vivre et la marge avant 35 %
Combien emprunter selon son salaire ?
À titre indicatif, sur 25 ans à un taux de 3,4 %, avec une assurance emprunteur de 0,30 % du capital comprise dans les 35 % et sans autre crédit, voici les montants empruntables approximatifs :
- 1 800 € nets/mois → environ 120 000 €
- 2 500 € nets/mois → environ 170 000 €
- 3 000 € nets/mois → environ 200 000 €
- 4 000 € nets/mois → environ 270 000 €
- 5 000 € nets/mois → environ 335 000 €
Calculer ma capacité d'emprunt précise
Avec vos revenus, charges, taux et durée réels
Les facteurs qui font varier votre capacité
- La durée : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 10 à 15 %, mais alourdit le coût total des intérêts.
- Le taux : plus il est bas, plus la même mensualité permet d'emprunter un capital élevé.
- Les crédits en cours : chaque mensualité de 100 € en cours réduit votre capacité d'environ 19 000 € sur 25 ans.
- L'apport : il n'augmente pas le montant emprunté mais bien votre budget total d'achat.
- Emprunter à deux : deux revenus additionnés élargissent fortement la capacité.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt
Plusieurs leviers existent : solder un crédit conso avant la demande, allonger légèrement la durée, faire jouer la concurrence sur le taux via un courtier, ou réduire le coût de l'assurance emprunteur grâce à la délégation d'assurance (loi Lemoine). Chaque dixième de point de taux compte sur 25 ans.
L'apport personnel : combien prévoir ?
Les banques demandent généralement au moins 10 % du prix du bien, destinés à couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 20 % ou plus améliore nettement le taux proposé. Pensez à intégrer ces frais d'acquisition dans votre plan de financement.
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